マンション売却時の基礎知識・
査定評価を上げるポイント

pointマンション売却時の基礎知識・
査定評価を上げるポイントをお教えします

港区・品川区・目黒区・大田区で空き家・瑕疵物件の売却を行う「株式会社RAID(れいど)」が、マンション売却時の基礎知識・査定評価を上げるポイントを紹介します。マンション売却時にはさまざまな書類や手続きが必要なため、マンションをお持ちで売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

マンション売却に関する必要書類、掛かる手数料や各種費用、税金とは?

マンション売却に必要な書類

マンション売却に必要な書類

マンション売却には、さまざまな書類が必要です。売却をスムーズに行うことはもちろん、売却を確実なものとするためにも、あらかじめ必要書類をチェックしておきましょう。

身分証明書

売主本人である証明として、身分証明書を提示する必要があります。マンションが夫婦や兄弟などの共有名義になっている場合は、共有者全員の身分証明書も必要です。

主な身分証明書は以下になります。

  • 運転免許証
  • マイナンバーカード
  • パスポート
  • 健康保険証

身分証明書となる健康保険証やマイナンバーカードは、基本的に市区町村役場等で取得できます。仮に運転免許証を紛失した場合は、住所を管轄する警察署や各地域の免許試験場、運転免許センターなどで再発行が可能です。発行されるまでに時間がかかるケースもあるので、余裕をもって身分証明書を準備しましょう。

印鑑登録証明書および実印

印鑑登録証明書に有効期限はありません。ただし、不動産売買などの取引では、発行してから3ヶ月以内のものを用意することが一般的です。

印鑑登録証明書は、市区町村役場などの窓口で入手できます。なお、マイナンバーカードを利用してコンビニで入手することも可能です。

登記済証(権利証)または登記識別情報

登記済証とは一般的に権利証とも呼ばれているものです。不動産登記法の改正により権利証(登記済証)の制度が廃止され、現在は登記識別情報といった書類が法務局から登記名義人に発行されています。

これらは、登記名義人がその物件の所有者であることを証明する重要な書類です。登記済証(権利証)等を買主に渡して、移転登記を行うことで所有権が買主に移ります。

登記済証(権利書)や登記識別情報を紛失してしまった場合は、本人確認のために法務局が郵送にて問い合わせを行う「事前通知」を利用しましょう。ほかに、司法書士など資格代理人に本人確認の情報を提出してもらうことも可能です。

固定資産税・都市計画税納税通知書

固定資産税・都市計画税納税通知書は、固定資産税や都市計画税の納税額を納税者に通知する書類です。引き渡し時の固定資産税等の清算に利用されます。

毎年春ごろに固定資産が所在する市町村の資産税課などから送付されます。書類を利用する際は、最新年度のものを用意してください。紛失した場合、原則再発行はできません。ただし、市役所で固定資産税評価証明書(公課証明)を代わりに入手することは可能です。

口座情報がわかる通帳かキャッシュカード

マンションを売却後は、売却代金の振込先情報として、銀行の通帳やキャッシュカードを用意してください。どの銀行でも基本的に問題ありませんが、不動産会社によっては提携している金融機関があり、利用先が一部に限定されることもあります。事前に確認しておきましょう。

マンションの管理規約・長期修繕計画・総会議事録等

そのマンションに住む際のルールなどがまとめられた管理規約は、マンション売却時に必要な書類のひとつです。

また、マンションの長期的で計画的な修繕を行うために必要な長期修繕計画、一年に最低一度は行われる総会の議事録等は、買主が住んだあとに必要な情報が確認できる重要な書類と位置付けられています。

管理に係る重要事項調査報告書(重要事項に係る調査報告書等)

買主への説明に必要な管理組合に支払う管理費や修繕積立金の月額だけでなく、駐車場や駐輪場、バイク置場などの区画数や空き状況や使用料、管理組合の収支・財産状況、大規模修繕の実施状況、専有部分の使い方、楽器の制限、ペット飼育など、マンション購入には欠かせない情報が記載された書類のことです。基本的に、売却を依頼した仲介業者の担当者が管理会社へ費用を支払い入手してくれます。

手数料や各種費用、税金

マンション売却では、仲介手数料意外にもさまざまな費用・税金が発生します。総額は、売却価格の4~6%が相場です。以下では、費用・税金の詳細を紹介します。

印紙税

売買契約書などに課される税金です。売買契約書は通常、2通作成し、売主と買主でそれぞれ原本を保管します。印紙は売買契約書に貼り付けるので、売買契約時点で必要となります。

契約金額に対する印紙税は以下の通りです。

契約金額 印紙税
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円
1億円超~5億円以下 100,000円
5億円超~10億円以下 200,000円
抵当権抹消費用

売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、残金の支払いが完了したら抵当権の抹消を行う必要があります。抵当権の抹消には、登録免許税と司法書士への依頼報酬の2つの費用が発生します。

登録免許税とは、抵当権の抹消登記を行う際国に納める税金のことです。基本的に、買主は抵当権が抹消されていることを条件にマンションを購入するので、売主は引き渡しと同時に抵当権の抹消を行います。抵当権の抹消は司法書士が法務局にて代理で行います。 この際、抵当権抹消の登録免許税は、法務局に対して抵当権の抹消のための手数料的としての役割を果たします。なお、司法書士の依頼報酬目安は1万~3万円程度です。

各種証明書類

マンション売却時は、以下の証明書も必要です。

  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 固定資産税証明書

印鑑証明書は、実印であることを証明する書面です。 個人の場合には、市区町村町役場で取得できます。

住民票は、登記名義人の現住所が登記上の住所と異なる場合には、不動産の売却において必要となります。 たとえば、先に新居に引越をしてし、すでに住民票を新住所に移したケースが該当します。なお、登記住所と現住所が同一の場合、売却時に住民票は不要です。

固定資産税評価証明書は、買主の登録免許税を計算するために必要となります。原則として納税義務者しか取得できないので、売主が取得を行います。取得場所は、市町村役場や、東京都の場合は東京都主税局です。

譲渡所得税

マンションを売却して譲渡所得がプラスになると、税金が発生します。このとき発生する税金のことを譲渡所得税といいます。

譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

譲渡所得 = 収入価格 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡所得は、マンションの売却額を指します。取得費は、土地の場合は購入額、建物の場合は購入額から減価償却費を控除した金額です。譲渡費用は、仲介手数料等の売却に要した費用となります。

譲渡所得に係る税率は所有期間で決まります。それぞれの所得税率は以下の通りです。なお、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得とされます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

  所有期間 所得税率 住民税率 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 所得税額の2.1% 39.63%
長期譲渡取得 5年超 15% 5% 所得税額の2.1% 20.315%
その他諸費用

ほかにも、状況に応じて以下のような費用が発生します。

  • 引っ越し費用
  • ハウスクリーニング費用
  • ローン返済にかかる手数料

マンションの査定評価を上げるポイントとは?

マンションの査定評価を上げるポイントとは?

マンションの再手をする際、影響するポイントとしては下記が挙げられます。

立地・周辺環境

立地や周辺環境は、マンションの査定に大きな影響します。具体的には「駅までの距離」「周辺の買い物施設」「小学校や中学校、病院が近くにあるか」などがポイントになります。

階数・方角・位置

同じマンション内でも、階数や方角、位置で価格が変わります。階数については、一階部分に専用庭や駐車場が付いているような場合を除き、一般的に高階層ほど価格が高くなります。また、方角や位置については、日当たりが良く、角住戸など採光の取りやすいところが人気とされています。

広さ・間取り・設備

基本的に「広い」「設備が良い」ほど価格は高くなります。ただし、広過ぎる間取りやオーバースペックな設備では価格が高くなり過ぎるケースもあります。その結果、売却がうまくいかず、相場より価格を下げざるを得ないこともあるでしょう。

築年数・構造・規模

築年数は若いほど人気が高く、逆に築年数が20年を超えると価格が落ちる傾向にあります。構造には鉄骨造や鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)がありますが、基本的には頑丈な構造のほうが価格を高く設定できます。

また、規模が大きければプールやジムが付いているなど、共用施設が充実しているものも多く、その割には管理費も安くしやすいといったメリットがあります。一方、小規模マンションは同じマンションに住む人の顔を覚えやすい点も、メリットと言えるでしょう。

管理状況

しっかりとした管理状況が保たれているマンションなら、そのことをうまくアピールすれば、成約に役立てられるでしょう。一方、管理状況があまり良くないマンションだと、長期間売れ残ってしまい、最終的には値引きしないと売れなくなるリスクがあります。

耐震性

新耐震基準で建てられたマンションであるかどうかが重要なポイントになります。新耐震基準とは「震度7の地震に対しても倒壊しない」などの基準が定められたものです。なお、昭和56年6月1日以降に建てられた建物はすべて新耐震基準で建てられています。

施工・販売会社

マンション施工会社は、過去に施工実績が豊富な会社であれば査定にプラスとなる可能性が高いでしょう。一方、過去に施工不良などで問題があると、マイナス査定となる恐れがあります。

共有施設の充実度

図書館やジム、プール、会議室など、共用施設が充実したマンションは人気が高く、査定にプラスとなるケースが多いでしょう。ただし、管理費などが高過ぎないかどうかも大切なポイントとなります。

管理費・修繕積立金

マンションの購入者は、住宅ローン以外に管理費や修繕積立金を支払う必要があります。特に、修繕積立金は、築年数が経つにつれて負担が大きくなることもあるため注意が必要です。高過ぎる管理費や修繕積立金は査定にマイナスとなるでしょう。

専有部の室内状況

壁床の汚れや破損具合、水回りの設備や保存状態などは注意深く見られる点です。ほかにもバリアフリーの対応などが査定額に影響します。リフォーム歴があれば必ず申告してください。

マンション売却・活用に関する、より良い不動産会社の選び方と注意点

マンション売却・活用に関する、より良い不動産会社の選び方と注意点

マンションを売却する際、「どんな不動産会社を選んだら良いかわからない」という方もいるでしょう。ここでは、会社選びのポイントと注意点を紹介します。

自分の物件を得意とする不動産会社かどうか

不動産会社には、「物件の売り買いを専業にしている」「賃貸専門」など、それぞれ得意分野があります。そのため、会社のホームページをチェックするなどして、どういった物件を取り扱っているかチェックしてみましょう。たとえば、賃貸アパートや土地を扱っている会社だとわかれば、選択肢から外れます。逆に、不動産売却に関する情報を多く掲載している会社であれば、売却に力を入れている企業と判断できるでしょう。

自分が持っている物件の売却を得意分野とする不動産会社を見つけるには、複数の会社に相談して比較検討するのが一番です。さらに、過去実績や査定価格も見ながら検討していきましょう。

査定内容に信憑性があるかどうか

査定にはパソコンで情報を入力して依頼する場合と、実際に物件を見て査定を行う場合の2種類あります。査定を依頼すると、物件の査定価格とその理由をメールか書面で受け取れます。一般に査定価格は、3ヶ月以内で売却可能と予想される価格です。

不動産会社から高い見積もり査定価格を提示されても、いったん落ち着きましょう。査定価格は、あくまで各不動産会社の予想なので、不動産会社によって異なります。中には、わざと高い見積もり査定を提示してくる不動産会社もいるのです。

査定内容に信憑性があるか、わざと実現不可能な高い査定を出してきていないかを見極めるポイントは以下の通りです。

  • 査定の根拠と戦略を聞く
  • 複数社の査定額を比べて、高過ぎないか見極める
  • 成約事例が査定対象物件とかけ離れてないか確認する

一社だけの査定額を見て、査定額の妥当性を判断することは難しく、非常に危険です。複数社に査定依頼をして、突出して査定額が高い会社に関しては、信頼性が低いものと考えましょう。

囲い込みをしないかどうか

「囲い込み」とは、売主側の不動産会社が買主を囲い込むことです。具体的には、売主の売物件情報を隠し、ほかの不動産会社からの購入申込を一切断るような行為を指します。

このように、お願いした仲介会社に囲い込まれてしまうと、売り主としては不動産を高額、かつスピーディーに売れるチャンスを逃してしまうでしょう。「囲い込み」をされないためには、複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結び、不動産売却を進めてみるのも、ひとつの方法です。