不動産に関する取引は、一生に一度のことと言っても過言ではありません。お客様にとって大きな財産の取引を安全に進めるためには、資産や個人を証明するためのさまざまな書類が必要となります。必要なタイミングで書類がそろっていない場合、売却の手続きが滞ってしまうことも考えられるでしょう。必要書類によっては、平日の特定の時間しか交付ができないケースもあるため、事前に必要書類を確認して、計画的に準備することが重要です。

不動産売却時に必要な書類は以下の通りです。

• 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
• 印鑑証明書
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 物件購入時のパンフレットやマンションに関する規約・説明書など
• 測量図・建物図面・建築協定書など
• 物件状況等報告書
• 設備表
• 印紙、または印紙代
• 本人確認書類
• 仲介手数料（半金）

不動産引き渡し時には、不動産の売買契約締結時用意した必要書類と併せて以下の書類が必要となります。

• 銀行口座書類など
• 抵当権等抹消書類
• 住民票
• 鍵
• 仲介手数料（残金）

不動産売買では、不動産そのもの売値以外に、登記費用や仲介手数料といった諸経費、譲渡所得税などが発生します。

不動産売却の際、買主に問題なく移転登記できるようにする費用を指します。抵当権が設定されている場合や登記されている住所が現住所と違う場合には、司法書士が手続きを行う必要が生じます。また、その際は司法書士に対し報酬が必要になります。

成約時には、売却を依頼した不動産会社に「仲介手数料」として仲介業務の報酬を支払います。なお、仲介会社を挟まず知人同士で直接不動産取引を行う場合は、仲介手数料も発生しません。

しかし、不動産売却はさまざまなトラブルが生じやすく、専門知識が必要になります。販売促進や安全な取引を確保するためにも、仲介会社の存在は大きなメリットになるでしょう。そのため、仲介手数料は不動産売却を安全に確実に行うための対価であると言えます。

なお、仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められています。以下の計算式を参考に、仲介手数料がいくらになるか確認してみましょう。

土地や建物を売買する際、境界線に関わるトラブルを防ぐために必要に応じて発生する費用です。

更地での引き渡しやリフォーム後の売却が条件となっている場合は、解体やリフォーム費用が発生します。

現在の住まいを売却する場合は、仮住まいの用意や引越し費用が必要になります。

売買契約書に貼付する印紙の代金は、不動産の売買価格によって異なります。たとえば売買価格が1,000～5,000万円の場合、印紙代は1万円です。

不動産の売却額が取得額を上回った場合は譲渡所得税が課税されます。なお、取得金額が不明の場合は売却価格の5％を納税する義務があります。

解体費用の相場は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）造といった建物の構造ごとに、建坪当たりの単価（坪単価）で示せます。

坪単価は、木造が3～5万円ともっとも低く、鉄筋コンクリート（RC）造が5～7万円ともっとも高くなっています。なお、建物が小さいほど坪単価が高くなるため割高となります。逆に建物が大きいほど坪単価は安くなる傾向にあります。

建物1棟の解体費用は、坪単価に建物の広さを掛ければ平均的な相場を導き出すことができます。

• 解体費用の計算式

この計算式にのっとると、一般的な首都圏の住宅（30坪）を解体する費用は、木造の場合で100万円前後、鉄骨造の場合で150万円前後、RC造の場合で200万円前後かかることがわかります。

ただし、実際の費用は建物があるエリアや作業環境などによって大きく異なります。たとえば廃材処分施設が所在するエリアや、機械や車両などが入りにくい場所の場合、実際の解体費用が相場よりも高くなるかもしれません。また、廃材処理場へのアクセスが悪かったり、地中埋蔵物が見つかったりした場合も、解体費用の変化が想定されるでしょう。

「物理的瑕疵」は、建物の性能や品質に関する不具合を指します。物理的瑕疵とみなされるのは、構造と防水に問題がある際です。なお、クロスの汚れやフローリングの傷など、日常生活に支障がない、経年による劣化は物理的瑕疵には含まれません。

物理的瑕疵に該当するのは、次のようなケースです。

• 雨漏り
• 壁内における水道管の水漏れ
• シロアリ被害
• 基礎のひび割れ
• 外壁やバルコニーからの水漏れ

物理的瑕疵のある物件の売却価格は、市場価格の約20～30％で取引されることが一般的です。特に構造材に影響する瑕疵があると、安値になる傾向があります。補修することで物理的瑕疵を解消すれば、市場価格に近い金額での売却も期待できますが、補修には費用がかかるため、注意しましょう。

法的瑕疵物件とは、都市計画法や建築基準法など法律を違反している物件のことです。具体的には、以下のようなケースが法的瑕疵物件に該当します。

• 接道義務を守っていない
• 構造上の安全基準が国の基準に達していない
• 接道義務を守っていない
• 物件が「市街化調整区域内」にある
• 「計画道路指定」で建築制限を受けている

法的瑕疵物件の売却価格は市場価格の50％程度が相場とされています。ただし、状況によってはさらに値下げされる恐れもあります。さらに、買主は住宅ローンを組めないことがほとんどです。

このような理由から、法的瑕疵物件の購入希望者はなかなか現れず、売却が困難になります。

「過去に自殺や殺人事件があった」「孤独死が起きてしまった」など、買主が心理的に嫌悪感を抱く物件を「心理的瑕疵物件」といいます。具体例としては、以下のようなケースが挙げられます。

• 前の住人が首吊り自殺をした
• 殺人事件が起きてニュースで報道された
• 前の住人が孤独死を遂げた
• 過去に火災が発生していた

ただし、「居住に対して不安を感じるか」は買主によって変わります。そのため、心理的瑕疵物件の売却相場は、市場価格の50％～90%と振り幅が大きいのも特徴です。

建物や土地自体に問題はないものの、周辺環境に嫌悪感を抱く場合、「環境的瑕疵物件」に分類されます。該当するのは、以下のようなケースです。

• 近所にゴミ屋敷がある
• 線路が近く、電車が通過する際に振動がある
• ゴミ焼却場が近く、悪臭がする
• 近所に高層マンションの建築計画がある

環境的瑕疵の売却価格相場は、市場価格の70～80％程度で取引されることがほとんどです。環境的瑕疵は工事や清掃で改善できないため、売主本人では根本的に解決できません。また、人によって許容範囲が異なるため、どこまで重要事項として伝えるべきかの判断が難しいという特徴もあります。

同じ不動産会社でも、取り扱う不動産の種類や得意分野は異なります。賃貸管理や新築販売を中心に行い、不動産売買仲介や不動産買取をあまり行わない業者では経験やノウハウが乏しいこともあるでしょう。査定額の見積りや販売活動が適切に行えない恐れもあります。不動産会社を選ぶ際は、「得意分野」を見極めるようにしましょう。

不動産売却には、買主を見つけるための積極的な販売活動が重要です。折り込みチラシ・新聞広告・雑誌への掲載、ネット媒体での紹介、DM、ポスティングなどさまざまな手段を駆使して、丁寧に販売活動を行ってくれる会社を見つけましょう。あらかじめ、どのような販売活動を行っているのか確認することもおすすめです。

不動産販売件数や実績は、不動産会社選びにおいて重要な指標です。その地域で不動産売買の実績があるかも、重要になるでしょう。地元の物件情報に詳しければ、適正な評価を得やすくなるからです。

査定額は、売り出し時の基準になります。なるべく高い査定額を出せるよう、査定の評価ポイントを確認しておきましょう。

ここでは、売却したい物件の状態を整え、査定価格をアップさせる方法を紹介します。

住人は気付きにくいものの、生活臭やペット臭などを感じると評価が下がることも。きちんと清掃し、場合よっては専門業者に相談することも重要です。

キッチンやトイレ、浴室といった水回りが汚れていると不潔な印象を持たれます。水垢やカビ汚れはしっかり落とすようにしましょう。

買主に「今すぐ引越したい」と思ってもらえるよう、インテリアを置きましょう。それにより、買主は購入後のイメージを抱きやすくなります。