売却相場を調べて査定依頼をする

「REINS」や公示地価、路線価を参考に売却相場を調べます。次に、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。業者によっては数百万円単位で査定金額が変わるので、複数の業者に依頼することが重要です。

媒介契約を結ぶ

次に、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

続いて、売り出し価格を決めましょう。ここで重要なのは、「売れる価格」と「売りたい価格」を売主と不動産会社でしっかりすり合わせすることです。

最後は、売却に要する期間を決めます。高く売りたい場合、3ヶ月以上余裕を持つことをおすすめします。早く売ろうと焦ると、購入希望者の交渉や、不動産会社の値下げ提案に応じ、結果として希望価格より安く売ってしまう可能性があるからです。

販売活動・内覧を実施する

まずは広告を出して不動産の販売を開始しましょう。購入希望者が現れたら、内覧の準備を行います。この際、室内をきれいにしておくと、相手の購買意欲を高められるかもしれません。内覧が決まった時点で清掃業者にハウスクリーニングを依頼するのも、ひとつの方法です。キッチン、浴室、トイレ、洗面所などの水回りをきれいにすれば、部屋の価値を高く見せられるでしょう。

売買契約・引き渡し

買主と売買契約を締結できたら、いよいよ引き渡しです。引き渡しは、売主、買主、不動産会社担当者のほか、司法書士も同席し、銀行の１室などで手続きを行います。売主は買主へマンションの鍵や管理規約を引き渡し、買主は残金を入金します。

引き渡し日は買主と相談のうえ決定しますが、一般的には、売買契約から引き渡しまでにかかる期間は1ヶ月程度です。この間に新居の購入や賃貸物件探しを済ませ、期日までに引越しを終わらせるようにしましょう。

確定申告

確定申告が必要なのは、不動産を売却して「利益（譲渡所得）」が出たケースです。利益が出なかった場合は必要ありません。「譲渡所得税」は、売却代金（譲渡価額）から、購入時にかかった費用（取得費）や、売却時に使った費用（譲渡費用）を引いた金額です。地価が上昇して売却価格が上がった場合などは、利益が出ることもあるでしょう。ただし、不動産を購入したときの価格よりも、売却時の価格のほうが低くなることのほうが、一般的とされています。

なお、自宅を売却した場合は、売却益3,000万円までは「特例」として税金の控除を受けられます。

不動産の相場を調べる

仲介と同様、買取の場合も不動産相場を調べることから始まります。相場を知ることで、その後の不動産選びや買取額の交渉に役立つでしょう。

不動産の査定依頼をする

次に、不動産会社に査定を依頼します。これにより、自分の不動産をいくらで買い取ってくれるか詳細がわかります。仲介と同様、ひとつの業者に限定せず、複数の業者に査定を依頼しましょう。これにより、その金額が得なのか損なのか判断できる可能性があります。

買取額の目安を決める

相場調べと査定を踏まえ、買取額の目安を決めていきましょう。これにより、実際に取引を依頼する業者を決める際に交渉を進めやすくなります。また、具体的な目安を決める際は、実際の業者が定時した査定額を参考にすることをおすすめします。実際の交渉時に、金額の根拠をより強く示せるでしょう。

取引する業者を決める

業者を決める際確認すべきなのは「買取金額が納得できる業者か」「買取実績がある業者か」です。

買取額に納得できるかどうかは、取引においてもっとも大きなポイントと言えるでしょう。まずは査定額を軸に業者を絞ってみてください。このとき、明らかにほかの業者より高い査定額を出している業者には注意しましょう。ほかの業者とのバランスを見ながら、平均的で納得のいく業者を探すことが大切です。

また、業者に実績があるかも非常に重要なポイントとなります。不動産会社にはそれぞれ「得意分野」があり、買取が得意な業者がいる一方で、仲介に特化している業者もいるのです。まずは企業の特徴や実績を調べましょう。

物件の引き渡し条件を決める

買取金額を決めたら、引き渡し条件を話し合いましょう。引き渡し後のスケジュールや必要書類、細かな条件などを確認していきます。この際、入金日も確認することも重要です。

契約を締結する

「STEP5」まで終えたら、いよいよ契約締結となります。契約書や契約約款などを読み上げて、契約内容の最終確認をします。それが済んだら、契約書へのサイン、押印を行って契約書を完成させます。なお、このタイミングで手付金が支払われることも覚えておきましょう。

入金・引き渡し

契約締結後に物件が引き渡され、その際に買取額の入金が行われます。当日も、書類の引き渡しなどのやり取りがあり、司法書士が立ち会います。書類の取引、鍵の受け渡しを行い、不動産会社との全やり取りが終了となります。

確定申告

仲介と同様、不動産の売却で利益が出た場合、まず確定申告を行います。確定申告とは、1年間に得た所得とそれに対する税金などを計算し、申告書に記載して税務署に提出する手続きのことです。取引を行っても、譲渡所得を得ず、マイナスであった場合、確定申告の必要はありません。しかし、利益があったのに確定申告を行わないと、別の税金が課せられることになります。