ローン滞納時の売却のお悩み
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任意売却とは？
「任意売却」とは、不動産業者が売主様ら依頼を受け、債権者に対し任意売却の同意を得て買主を探し、通常取引を行うものです。競売前に行うのが理想ですが、仮に競売になった場合取り下げも行えます。基本的に、競売より高い価格での売却が期待できます。引越し費用など諸経費を捻出ができるほか、ローンの残債を少なくしたり、ゼロにしたりすることもできます。
競売と比較してのメリット・デメリット
任意売却は金銭面、プライバシー保護など、さまざまな面で競売より有利です。以下では、競売と比較した際の任意売却のメリットと、競売のデメリットを紹介します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却のメリット | 競売のデメリット | |
|---|---|---|
| 金利面 | 市場の価格で売却するため、残債務が減少、もしくはゼロになる | 転売目的の不動産業者が競売に参加するため、著しく低い金額で入札される。その結果、残債務が任意売却より多くなることがほとんど |
| プライバシー面 | 通常の売却と同じように売却活動を行うので、近所に知られずに済む | 事件番号・最低売却金額・写真などを掲載した広告を近所に配る業者が多い |
| 引越しなど諸経費面 | 転居先の敷金など、引越しに関する諸経費を捻出できる | 引越し費用は捻出できず、強制執行されることも少なくない |
また、競売の場合は第三者が入札するため、すぐ立ち退きする必要があります。一方任意売却の場合、引越しせずに居住したまま解決することも可能です。
対応可能期間と売却完了までの流れ
任意売却は、住宅ローンの滞納が数ヶ月続き、債権者から何度か支払の催促を受けたあと、行えるようになります。ここでは任意売却の流れを紹介します。
- STEP01
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住宅ローンの滞納
3～6ヶ月ほど住宅ローンの支払を滞納し、期限の利益を喪失した場合、競売か任意売却の判断を迫られます。
- STEP02
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任意売却に詳しい業者に相談
任意売却には債権者との交渉や裁判上の手続きなど、通常の不動産業務より専門的な知識が必要です。任意売却の実績を持つ不動産会社に不動産の査定を依頼していくらで売れるのか市場価値を確認します。
- STEP03
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不動産会社と媒介契約を締結
不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」がありますが、任意売却では専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結びます。
- STEP04
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任意売却の許可を債権者から取得
債権者の許可なしに任意売却はできません。また、連帯保証人の許可も必要になります。
- STEP05
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不動産会社が売却活動を開始
不動産会社が売り出し価格を債権者と交渉します。許可が出たら、売却開始となります。
- STEP06
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買主と売買契約を締結
購入希望者を募り、売買条件を交渉します。買主が決まれば、まずは買付証明（不動産を購入する意思表示をする書類）を発行してもらいます。
買付証明を元として、返済配当計画書を作成し債権者との交渉が始まります。返済配当計画書へは売却価格と諸経費の明細を書き、売却価格から経費を除いた金額を債権者に配当します。
債権者から返済配当が認められれば、売買契約を締結します。
- STEP07
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引き渡しと引越し
決済は売買契約が締結されてから1ヶ月後を目途に行います。その際、残金の受け取りや、残債の返済、差し押さえの取り下げ、抵当権の抹消登記、所有権移転登記などを行います。なお、引越しは引き渡し前に終える必要があります。
任意売却の売却成功事例のご紹介
ここでは、実際の任意売却成功事例を紹介します。
case1
3LDKのマンションを4,100万円で購入したお客様の事例です。会社が倒産し、ご本人の再就職も定まらない中、任意売却を選択されました。天災被害が懸念されるエリアではあったものの、内覧件数は幸い延び、売り出しから2ヶ月後に売却が成立。3,200万円のローン残高がある中、売却額2,800万円を受け取れることに。また、買主の厚意により引越し代40万円も受け取ることができ、転居も無事終了しました。
case2
離婚を経て、母親と娘とで3人暮らしをしていたお客様の事例です。任意売却を選択したきっかけは、元夫が住宅ローンを滞納していたことでした。一番の懸念点は、小学生の娘さんに転校をさせたくないという点だったといいます。マンションは夫名義だったため、不動産会社に電話や郵送でやり取りしてもらうことに。その結果、引越し費用を受け取り、同じ学区内で新生活をスタートすることができました。
case3
3SLDKの新築マンションを3,400万円で購入した方の事例です。購入してから約5年後に離婚を経験。11年目からは金利が高くなり支払いに困窮し、生活を切り詰めて支払いをしてきたそうです。しかし、最終的に税金や管理費等の支払いすらできない状態になりました。
離婚後のご本人の収入は年収280万円程だったため、任意売却を選択しました。しかし、最初は大手不動産会社に依頼したものの、1ヶ月経っても連絡がなかったそうです。その後任意売却を専門に行う業者に乗り換え、今後の流れを相談することに。元夫とのやり取りも電話や郵送で行ってもらえ、無事売却に成功しました。