狭小地とは、文字通り狭い土地を指します。狭小地の面積について確かな定義はありませんが、一般的に15～20坪以下の土地を指すことが多いです。整形地以外にも台形や三角形の土地といった不整形地もよくあります。

また、狭小地は首都圏や都市部などの坪単価の高い人口密集地に多い傾向があります。狭小地に建てられた家は「狭小住宅」と呼ばれることもありますが、狭小地ならではのメリットを活かして、あえて狭小住宅の購入を検討する人も少なくありません。最近は「狭小地ブーム」と言われるほど、狭小地や狭小住宅の人気が高まっています。

正方形や長方形に近い「整形地」ではなく、台形や三角形、多角形などの土地形状の総称です。住宅建築には不向きなことが多く、建物の形状もその土地に合わせて変形にせざるを得ない場合もあります。規格外となり、設計費や建築費用が高額になるケースも少なくありません。

土地の形が正方形や長方形に整っていない土地を「不整形地」といいます。L字や三角形の形状をした土地は不整形地に分類されます。不整形地は、土地の形を有効的に利用できる整形地と比べ利便性が悪いため、土地の価値が下がる傾向にあります。

なお、主な不整形地は以下の通りです。

• 隅切り地
• 三角地
• Ｌ字型（旗竿地）
• 台形地
• 平行四辺形の土地
• 境界がギザギザになっている土地

「狭小住宅」とは、狭くて小さい土地に建てられた家を指します。狭小住宅の広さに明確な定義ありません。敷地面積が15坪程度の狭い土地に建てられたものが、狭小住宅と呼ばれる傾向にあるようです。東京都心など土地代が高いエリアほど多く見られ、設計や施工技術の進歩によって、狭い土地でも快適に暮らせる住宅建築も多くなりました。なお、三角形や台型、旗竿型の変形地に建てられる家もスペースを活用して建てられるため、狭小住宅として分類されます。

「駅近物件」は、狭小物件の中でも特に需要が高くなっています。その背景にあるのが単身世帯の増加です。

年齢に関係なく、単身者は自身のライフスタイルを最優先できます。自分が便利に暮らせることを追求できるとなれば、日々の通勤や通学がしやすく、買い物やいざというときの通院にも困らない「駅近」に住みたいと考えるのは自然なことと言えるでしょう。

今後、少子高齢化は一層進んでいくと予想されており、仕事を見つけることが難しくなった地方の若者は、雇用を求めてますます都市部に集まってくるでしょう。その結果、都市部で狭小住宅を希望する層も増えることが想定されます。

狭小地は、一般的な戸建て住宅の半分以下の土地であるケースが少なくありません。その場合、十分な居住スペースを確保するには階数を増やすしか方法はないでしょう。

しかし、土地には建ぺい率（建物の敷地として使える面積）と容積率（敷地に対する床面積）の規制があります。規制の範囲内で建てられる建物には上限があり、土地の面積が狭くなるほど建物は小さくなるのです。

狭小住宅は、それ専門の工務店や設計事務所があるほどオーダーメイド要素が大きい住宅です。このことから、狭小住宅は建築コストの高さから敬遠されやすく、その敷地である狭小地も売れにくい傾向があります。

購入する不動産を担保とするローンは、狭小地の担保価値が低く評価されて、融資対象にならないリスクがあります。特に住宅ローンの場合、土地面積や床面積に条件を設けている金融機関があり、融資が受けられる可能性が下がるのです。

ローンが利用できないと、どうしても購入検討者の絶対数が減ってしまいます。その結果、売れにくい状況になりやすいのです。しかし、これは狭小地そのもののデメリットではありません。売れにくい狭小地を売却するときは、買主の資金力についても考慮しておきましょう。

売主と買主を仲介する不動産会社の収入は、売買価格の一定率（ほとんどの場合、約3%）で計算される仲介手数料です。同じ土地単価なら、使いやすい広さで流通性の良い土地のほうが歓迎されるでしょう。

つまり、仲介する不動産会社にしてみると、「売買価格が高い」「早く売れる」という条件をクリアできる土地ほど売却活動に力を入れたいのが本音です。狭小地に営業費用をかけてもコストパフォーマンスが低いので、積極的な営業を期待できないケースもあります。その結果、ただでさえ売れにくい狭小地が余計に売れにくくなるのです。

狭小地や狭小住宅には、具体的なメリットもあります。以下では、狭小地や狭小住宅を購入する人たちが魅力に感じている点を紹介します。

狭小地は首都圏や都市部、さらに駅近など、人気のある立地に多い傾向にあります。ここからは、「職場に近い便利なエリアを生活圏としたい」というニーズの高さが伺えます。

土地購入費を抑えられる点は、狭小地を選ぶ際の最大のメリットと言えるでしょう。都市部など坪単価の高い人気の場所でも、狭さゆえに土地購入費を低く抑えられます。

固定資産税・都市計画税などの税金が安くなるのも、狭いからこその大きなメリットと考えられます。

固定資産税も都市計画税も、市町村（東京23区は東京都）が徴収する地方税です。固定資産税はすべての土地や家屋、都市計画税は都市計画法による市街化区域内にある土地と建物に、原則として毎年課税されます。

固定資産税評価額の算出には土地や家屋の面積も加味されています。そのため、狭小地・狭小住宅では税金が安く抑えられるのです。また、固定資産税には住宅用地対する特例措置があり、住宅用地の面積が200㎡以下なら課税標準額が価格の6分の1になる点も、大きなメリットでしょう。

狭小住宅の場合、フロアごとの床面積が少なくなります。床面積が少ないのは掃除の観点から考えればメリットです。広い部屋は開放的な反面、掃除する範囲も広くなり、管理が大変な面もあるでしょう。一方、コンパクトに設計されている狭小住宅なら、掃除する範囲が少ないので、掃除も短時間で終わらせられます。

光熱費、設備や所有物にかかる費用、修繕費など、生活にはさまざまなコストがかかります。居住空間が狭い狭小住宅なら、冷暖房の効率が良く光熱費を節約できます。また、冷暖房を複数の空間で共有して購入台数を減らすなど、住宅設備の購入費の削減に役立てることが可能です。

また、狭小地は駅近や都市部などの利便性の高い場所に多いため「車を所有しない」という選択もできるようになります。さらに、住宅がコンパクトであることを活かして、将来的に修繕費が抑えられる設計となるように建築プランを相談することもできるでしょう。

狭小地・狭小住宅にはデメリットもあります。知らずに購入して後悔するのを避けるためにも、デメリットと対策も知っておきましょう。

住宅ローンが組みづらい点は、狭小地の大きなデメリットのひとつです。一般的に住宅ローンは購入する不動産を担保に融資されます。それぞれの金融機関で住宅ローンを組むために必要な条件が決められていますが、購入する不動産の担保力もそのひとつです。狭小地・狭小住宅だと、金融機関が定める地面積や住宅の床面積の基準に満たないケースも考えられます。

しかし、金融機関ごとに条件は異なります。住宅ローンが組めないというわけではない点は覚えておきましょう。最初の段階で、候補の金融機関に住宅ローンが組めるかを事前に確認することをおすすめします。

住宅ローンが組めない可能性があるため、狭小地・狭小住宅は将来売却する際に買主が見つかりにくい可能性があります。住宅ローンが組めないと、現金一括、もしくは一般の住宅ローンよりも高金利のローン（信販会社などで提供するローンなど）を利用して購入する必要があり、敬遠されることもあるでしょう。もし買主が見つかりにくい場合には、狭小地の売却ノウハウに長けた不動産会社の仲介で売却するのがおすすめです。

狭小地に住宅を建築する場合、3階建てや地下室を作るなど、居住空間を確保するために設計上の工夫が必要になります。また、スキップフロアを作ったり、吹き抜けや中庭などを作って採光の工夫をしたりするなど、狭い中でも住み心地を良くするために凝った設計プランになることもあるでしょう。その結果、建築費用が高めになるケースがあります。

狭小住宅を建てる際、「建築基準法」で特に注意したい制限が2つあります。そのひとつが、「北側斜線制限」です。この制限は北側の隣地の採光・通風を確保するために設けられているもので、適用条件に該当する場合は、住宅など建物の高さに制限がつきます。

もうひとつは「道路斜線制限」です。これは道路の採光・通風を確保するために決められており、道路に面した建物の高さが制限されます。建物が面する道路幅やエリアによって制限される高さは変わります。3階建てとなることが多い狭小住宅では、この制限に該当するケースが多いため、デザインに影響が出やすくなります。自分が購入する土地が該当するかどうか、前もって調べておくと安心でしょう。

狭小地には「売却しづらい」という面があります。ここでは、売りづらい理由を考慮したうえで、狭小地の売却におすすめの方法を紹介します。

最初のステップとして、不動産会社に仲介をしてもらい、市場で売却することを検討しましょう。その際、複数の不動産会社に査定依頼して、比較検討してから仲介を依頼する不動産会社を選ぶことが重要と言えます。狭小地があるエリアや、狭小地に強い不動産会社を数ある不動産会社の中から探す必要があるからです。

一般的に、狭小地は売却がしづらいという理由から、周辺相場よりも査定価格が低く見積もられるリスクもあります。ただし、不動産会社ならではのアイデアや情報網により、タイミングによっては想定以上の査定結果が出る場合もあります。

狭小地を積極的に買い取り、独自のネットワークを生かして販売をしている買取業者もいます。不動産会社に仲介を依頼したもののなかなか買い手がつかない場合には、買取業者に依頼するのもひとつの方法です。

買取業者の提示価格は、市場価格よりも低い（目安は6割程度）のが一般的であることには留意しましょう。ただ、「早く狭小地を手放したい」「現金化したい」という方にとっては、有益な方法です。

隣地を所有している人に、狭小地の買取を打診、または売却の予定がないかどうか相談してみましょう。たとえば、隣地が再建築不可物件である場合、狭小地を購入することで建て替えができるようになる可能性が広がります。ほかに、駐車場や物置スペースとして活用したいと言ってくれる可能性もあります。

一方、隣地の売却予定がある場合には、同じタイミングで売却することによって隣地と合わせて購入したいという買主が現れる可能性もあります。自分では聞きづらいという方は、不動産会社に依頼する際に、こうした可能性がないかどうか相談してみましょう。