相続登記は、家を相続する際に必要な手続きです。家の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する手続きのことで、手続きの期限は決まっておらず、いつ相続登記をしても問題ありません。

家は相続登記を行ってはじめて、名実ともに相続人の所有になります。被相続人名義のままだと相続人同士で誰が家を相続するのか決めておいても、法的な縛りはありません。別の相続人が法定相続分の持ち分を売却できてしまったり借金のカタとして取られてしまったりと、さまざまなトラブルの種になってしまいます。

そのため、家の相続人が決まったら、なるべく早く相続登記を行うようにしましょう。

相続登記は法務局で行います。法務局は全国各地にあり、それぞれ管轄があるので、申請を行う際は相続する家がある地域を管轄する法務局に行きましょう。法務局の営業時間は基本平時8時30分～17時15分までで、土日は受け付けていません。

なお、相続する家が今住んでいる場所から遠く離れている場合、郵送での申請も行ってくれます。ただし、その場合は書類不備などがあってもその場で修正することができません。親族に出向いてもらうなど直接窓口を訪れることをおすすめします。

家の相続に必要な書類は、そのまま「相続登記に必要な書類」を指します。相続登記に必要な書類は被相続人のものと自身の書類など、全部で8点あります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

書類を取得できる場所・方法は大きく分けて「法務局」「市区町村の役所」「自身か司法書士で用意する」の3つです。この中でもっとも手間がかかるのが、市区町村の役所での取得でしょう。役所ひとつではすべての書類がそろわない場合があり、被相続人の本籍地や相続人の本籍地、不動産の所在地などさまざまな市区町村の役所に問い合わせる必要があるからです。

家の相続には相続登記費用と税金が必要となります。主な相続登記費用は以下の通りです。

相続登記をする際に必要となる税金で、登録免許税の税額は不動産の価額（固定資産税評価額）の0.4%です。土地付きの家の場合は土地と家（建物）いずれにも発生する税金になります。計算式は以下の通りです。

相続登記時に必要な書類は、発行する際にそれぞれ費用が発生します。費用が発生する書類は一般的に７種類です。それぞれ価格が異なりますが、戸籍謄本など高いもので700円、相続人の住民票の取得にも200～400円がかかります。役所が遠方にあり郵送を依頼する場合はそれに加え郵送費が平均500円前後かかるので5,000～2万円 の費用が発生すると考えておきましょう。

相続登記を司法書士など専門家に依頼する場合は報酬が必要になります。その場合、だいたい5～8万円程度です。書類集めから依頼するのなら15万円ほどかかります。

相続分の譲渡は、第三者に対しても行えます。ただし、相続とは関係のない第三者が分割協議に参加することで、その後の遺産分割協議が難航するケースもあります。そのため、譲渡人以外の相続人は、第三者の譲受人の方から、譲渡された相続分を取り戻す権利が認められています。相続分の取り戻しは譲渡された日から1ヶ月以内に行使する必要があるので注意しましょう。

相続分の譲渡を無償で受けた人は、将来「贈与を受けていた」とみなされる可能性があります。たとえば、長男に対して、父（長男の祖父）の相続時における相続分を無償譲渡したとします。将来自分の相続が発生した際に、長男は無償で譲渡された財産が特別受益にあたると、ほかの兄弟から指摘される可能性があるのです。将来的なトラブルの要因にならないように、配慮しておく必要があるでしょう。

自身の家が「特定空き家」に指定されると、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットが生じます。ここでは、特定空き屋の定義や、罰則、デメリットなどを紹介します。

2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」では、「特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう」と定義されています。

特定空家に指定されたあとに自治体から改善の「勧告」を受けると、「住宅用地の特例措置」の対象から除外され、固定資産税の優遇措置が適用されなくなります。その結果、「住宅用地の特例措置」が適用されなくなり、固定資産税額が最大6倍となる場合があります。

さらに自治体からの「命令」に応じずに違反となった場合、最大50万円以下の過料が科せられます。

特定空き家に指定されるのは、家の状態が下記のようになっている場合です。

• 倒壊など保安上危険となる恐れのある状態
• 衛生上有害となる恐れのある状態
• 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

所有する空き家が特定空き家に該当する場合は、近隣住民の方々に危険をおよぼす危険があります。一刻も早く、適切な管理を行いましょう。

一定条件を満たしたうえで、相続で取得した空き家を売却したときに譲渡所得から3,000万円を控除できる減税措置です。

平成28年に創設された減税措置で令和5年12月31日まで利用できる減税措置でしたが、令和4年税制改正により期限が令和9年12月31日まで延長され、適用要件も緩和されています。

なお、譲渡所得は不動産を売却したときに出た利益を指し、以下の計算式で算出できます。

さらに、譲渡所得税は譲渡税に税率を掛けて算出します。税率は短期譲渡所得と長期譲渡所得のいずれかにより税率が変わります。短期譲渡所得か長期譲渡所得かは、土地建物を売却したした年の1月1日現在において、不動産の所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。

なお、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用するには、多くの適用要件を満たす必要があります。また内容も複雑なため、適用されるかどうかは不動産会社などの専門家に相談しましょう。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用する場合、手続きをしたり必要な申請書類を準備したりする必要があります。手続きとしては、まず空き家を管轄する市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けることが挙げられます。

さらに、空き家を売却した翌年の2月16日～3月16日までの確定申告で申請をする必要があります。そのため、この確定申告時に交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書を添付するようにしてください。

被相続人居住用家屋等確認書を管轄の市区町村に交付申請するときに必要な書類は次の通りです。

• 被相続人居住用家屋等確認書の申請書
• 被相続人の除票住民票の写し
• 相続人の住民票の原本
• 相続から売却まで空き家であったことがわかる書類で以下の中から1種類
  1.電気ガスの閉栓証明書
  2.水道の使用廃止届出書
• 空き家を取り壊した場合は建物の閉鎖謄本

確定申告で空き家の3,000万円特別控除の適用申請をするときに必要な書類は以下の通りです。

• 確定申告書付表兼計算明細書（土地・建物用）
• 空き家の全部事項証明書（登記簿謄本、空き家を解体した場合は閉鎖謄本）
• 売却代金が1億円以下とわかる書類（不動産売買契約書など）
• 耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写し（空き家のまま売却した場合）
• 被相続人居住用家屋等確認書

相続した不動産が空き家になっている場合、「特定空き家」に認定されないよう家をメンテナンスするなど、所有者に少なくない負担がかかります。そのため、住まない場合は手放したいと考える方が多いようです。ただし、空き家は老朽化などが原因で一般的な仲介での売却は難しいと言えるでしょう。

一方、不動産会社に直接売却を依頼する買取なら、売却の期待が持てます。空き家の査定や売却には専門的な知識を要する取引のため、まずは買取や空き家の取り扱いに慣れている不動産会社に相談しましょう。

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