理想的な不動産の住み替えは「同時決済」で、その名の通り不動産の「売却」と「購入」の決済を同じタイミングで行うことです。同時決済が実現すれば、仮住まいを準備したり購入資金が間に合わなくなったりといったデメリットも回避できます。

また、同時決済の場合は買い替えローンも利用できます。これは、不動産の買い替えをする際、ローンを売却額で完済できない場合、不足分と新たな不動産のローンをまとめて借りることができるローンです。買い替えローンが利用できれば、新居購入の選択肢も増えるでしょう。

ただし、同時決済は決済タイミングの調整が難しいというデメリットがあります。同時決済を狙いつつ、売買のタイミングが合わない場合のことも想定しておく必要があります。

売買のタイミングがどうしても合わないときには「売却」を重視すべきです。資金面でメリットを得られるでしょう。売却を重視することで売り急ぐ必要もなくなります。納得のいく金額で売却することができ、新居の購入資金が不足する事態も避けられるでしょう。

売却を重視すると仮住まいの準備が必要になる場合もありますが、資金不足に陥る不安が解消されることは大きなメリットです。

離婚における事情は家族によってさまざまです。中には「離婚後もそのまま住んだほうが良いのだろうか」と考える方もいると思います。ただし、さまざまな売却事例を見てみると「離婚時は不動産を売却したほうが良い」というケースが大半になります。

ここでは、離婚時に不動産を売却することで得られるメリットを見ていきます。

夫婦の共有財産を離婚時に均等に分割することを「清算的財産分与」といいます。財産分与とは、夫婦が共に築いた財産を離婚時に分け合うことです。そのため、持ち家が夫名義でも、妻側が専業主婦であっても、結婚期間中に夫婦が築いた財産であれば共有財産とみなされ、財産分与の対象となります。不動産を売却して現金化すれば財産分与の対象として資産を分けられるでしょう。

住宅ローンを組む際に、夫婦で共有名義にされた方も多いことでしょう。ただし、離婚したからといって、共有名義が自動的に解消されるわけではありません。「夫（妻）との関わりを断ちたい」という場合は、住宅ローンを完済するか名義変更をしないと、繋がりを完全に断ち切れないのです。

夫側が出ていって住宅ローンを返済し続け、妻側が住み続けているというケースもありますが、あとから「やはり売却したい」と思ったときに苦労する可能性があります。共有名義の場合、両者の同意がなければ売却はできないので、相手に連絡が取れない、話し合いに応じてくれないという事態に陥ることもあるでしょう。

夫名義で家を購入し、妻が専業主婦の場合、妻がその家に住み続けるには住宅ローンの名義を夫から妻に変更しなければなりません。しかし、妻の収入が金融機関の基準に満たしていない場合は、名義変更を認めてもらえません。

離婚による不動産売却では、以下の点に気を付けましょう。

離婚前に不動産売却をして財産を分け合うと「贈与」とみなされ、財産を受け取る側に贈与税が発生します。離婚後の場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、贈与税はかかりません。そのため、離婚による不動産の売却をするなら、離婚後に行うことが重要です。

共有名義の場合は、不動産売却時に両者の承諾が必要となります。自分は売却したいと思っても、双方の同意や協力がなければ売却はできません。特に大変なのが、「相手が出て行ってしまって連絡が取れない」「家の中で一切話さないほど夫婦関係が悪化している」といったケースです。どちらかが勝手に売却の手続きをして良いわけではないので、契約日や引き渡しなども同席してもらわなければなりません。こうなると、売却の手続きが進まず苦労するでしょう。

住宅ローンが残っている場合は、売却方法に注意が必要です。不動産の売却では、アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態）であれば、売却したお金で一括返済できるため、売却ができます。一方、オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態）の場合、不動産を売却してもローンが残ってしまうので、足りない分のお金を用意しなければ売却はできません。

お金を用意できない場合は、新しいローンを組んで売却後も返済を続けるか、任意売却という手段もあります。ただし、任意売却の許可が下りるかどうかは、金融機関の判断次第です。金融機関の許可が下りなければ売却できません。そのため、住宅ローンの残債によっては、売却できない恐れがあることを覚えておきましょう。

離婚による不動産売却には、主に以下の方法があります。

不動産屋に仲介してもらう方法は、不動産屋選びさえ間違わなければ高く売却できる可能性が高いです。できるだけ高く売りたい、という場合は不動産屋の仲介による売却がおすすめと言えます。

買取は不動産屋が直接買主となる方法です。すでに住宅ローンを完済していて「売却を急いでいる」という場合はこの方法がおすすめでしょう。この方法は、広告などの販売活動を行わずに売却できるので、売却を近所に知られたくない場合にも向いています。ただ、仲介に比べて売却価格が低いケースが多いので、高く売りたい方には不向きです。

なお、仲介と買取を合わせた「買取保証」というサービスを利用するのもひとつの方法です。一定期間仲介で販売活動を行い、売れなかった場合は不動産屋に物件を買い取ってもらええます。

不動産屋に査定を依頼した際、オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態）だったことがわかったら、任意売却を検討する必要があります。任意売却による売却価格は、仲介市場での取引価格の6～8割程度になることが多いため、不動産屋に査定を依頼後、再度任意売却用の査定をする必要があります。再度任意売却用の査定額が出たら、金融機関(債権者)に交渉します。ただし、売却額があまりにも低い場合は、金融機関の承諾が得られないこともあるので注意しましょう。

財産分与には、大きく分けて３種類があります。

これは「結婚している間に夫婦間で協力して形成・維持してきた財産は、その名義にかかわらず夫婦の共有財産と考え、離婚の際に、それぞれの貢献度に応じて公平に分配する」という考え方です。

清算的財産分与は、離婚原因があるか否かによっては左右されません。あくまで2人の財産を2人で分けるという考え方に基づきます。そのため、清算的財産分与は、離婚原因を作ってしまった側である有責配偶者からの請求でも認められるのです。

離婚をした場合に夫婦の一方が生活に困窮してしまうという事情がある場合に、その生計を補助するという扶養的な目的から財産が分与されることをいいます。離婚時に夫婦の一方が病気であったり、経済力に乏しい専業主婦（主夫）であったり、高齢・病気であったりする場合に認めらます。

離婚の際に、慰謝料の請求が問題になることがあります。慰謝料は、財産分与とは性質が異なるものなので、両者は本来別々に算定して請求するのが原則です。

財産分与の対象となる財産かどうかについては、次のように考えられます。

共有財産か否かの判断は、財産の名義によるのではなく実質的な判断によります。婚姻中に夫婦の協力により形成・維持されてきた財産であれば、名義を問わず、財産分与の対象である共有財産という判断が下されます。

特有財産とは、「婚姻前から一方が有していた財産」と「婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産」を指します（民法第762条１項）。たとえば、独身時代に貯めた定期預金などが対象となります。

ただし、特有財産にあたる財産でも、婚姻後に夫婦が協力したことによって価値が維持されたと言える場合や、「価値が増加したのは夫婦の貢献があったからだ」と言えるような場合には、貢献度の割合に応じて財産分与の対象とされる場合もあります。

借金などの債務は、夫婦の共同生活を営むために生じた借金であれば、夫婦共同の債務として財産分与において考慮されます。しかし、自分のために借り入れた個人的な借金は、財産分与において考慮されません。

財産分与の割合は、財産の形成や維持に夫婦がどの程度貢献したのかという点に着目して決めていきます。分与の割合はそれぞれ2分の1ずつが一般的です。

財産分与の割合は具体的な事案ごとに異なるため、個別具体的な事情によって割合が修正されることもあります。たとえば、夫婦の片方の特殊な努力や能力によって高額な資産形成がなされたような場合などです。その場合、その特殊な努力等を考慮すべきということで、分与の割合が修正されることもあります。

財産分与は、話し合いによって財産分与を取り決めることができるのであれば、一番理想的です。財産分与は当事者が納得さえすれば、当事者の合意によって自由に定められるでしょう。

ただし、当事者間のみで取り決めをすると財産分与の対象財産に漏れがあったり、計算方法を間違えていたりすることもあるので、財産分与の対象財産がいくつかあるような複雑なケースでは、弁護士に依頼しましょう。

財産分与は離婚と同時に決められることが一般的です。しかし、離婚の際に財産分与の取り決めをしなかった場合であっても、離婚後に財産分与を請求することはできます。ただし、財産分与を請求できる期間は「離婚したときから2年以内」という制限がありますので、注意が必要です。