よくあるのが、売却しようとしている建物の老朽化が進んでいるケースです。借地上の建物のリフォームや建て替えを行う際、土地所有者に承諾料を支払う必要があります。この支払いを避けた結果老朽化が進み、売却するというケースは少なくありません。

こうしたケースでは、リフォームを行うことが対策として挙げられます。クロス貼りなどの内装の簡易的リフォームであれば、承諾不要で実施することが可能です。ただし、リフォームに費用をかけ過ぎると、利益が少なくなる可能性があります。

借地権付き建物を売却するにあたっては、主に「借地権付建物を第三者に売却する」「土地所有者と協力して土地と建物を第三者に売却する」「土地所有者に借地権付き建物を買い取ってもらう」3つの方法があります。以下では、それぞれについて詳しく紹介します。

借地権付き建物を第三者に売却する場合は土地所有者の承諾が必要になります。もし承諾を得ずに売却すると、借地権も売却されたことになってしまいます。その場合、借地権の無断譲渡と判断され、土地所有者から借地契約を解除されてしまうのです。借地権付き建物を売却する際は、この点を必ず注意しましょう。

土地所有者と交渉した結果、借地権付き建物の売却の承諾を得られた場合は譲渡承諾料を支払うことが一般的です。目安としては借地権価格の1割とされています。ただし、相場よりも高い金額を支払わなければ借地権譲渡に承諾しないと伝えられるケースも少なくありません。その場合は土地所有者との交渉が必要になります。

土地所有者と協力して不動産を売却する方法をとれれば、借地権の負担のない更地として利用できるようになります。そうなれば、不動産を高く売れる可能性が出てくるでしょう。

ただし、このケースでは土地所有者との協力が必要になります。そのため、土地所有者が不動産を売却することに承諾しなければこの方法をとることはできません。また、土地所有者に不動産を売却する意向があっても、売却価額の配分について土地所有者側から承諾を得る必要があります。

最後は、土地所有者側に借地権付き建物を買い取ってもらうという方法です。ただし、土地所有者側に借地権購入の意思がない場合は買い取ってもらうことはできません。

借地権には固定資産税の支払いがないといメリットがあります。しかし、建物のメンテナンスに加え、地代や更新料などの負担があります。そのため、「住んでいないので手放したい」と考える方は少なくありません。

相続人が複数いる場合は「誰が借地権を相続するのか」という点で揉めるケースもあります。さらに周辺の相場と比較して正確な査定価格を出すことが難しく、第三者への譲渡においても土地所有者との交渉が必要な点は、注意すべきポイントです。

さらに言えば、借地権付き物件は買主にとって住宅ローンが利用しにくいという特徴もあります。「土地所有者に借地権を買い取ってもらう」「土地所有者から底地を買い取る」「土地所有者と協力して第三者に所有権として売却する」といった方法をとれれば良いものの、うまく交渉が進むかは状況次第です。一般的な仲介での売却は難しいと言えるでしょう。

借地権付き物件の売却は、専門的な知識も要します。そのため、相続税の支払期限などの事情で現金化を急いでいるという場合や、難しい交渉は苦手という方には、不動産買取をおすすめします。買取価格にさえ納得していれば、面倒な交渉も専門家に任せることができるため、スピーディーな問題解決が可能です。

一般的な不動産会社では、銀行融資等を行い物件買取に進むケースが多いようです。RAID（れいど）の場合は異なるアプローチをとります。当社では「現金買取」を実施し決済までスピーディーに進められるので、現金化に迅速に進むことが可能です。

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「売りにくい」という特徴を持つ底地ですが、やり方次第では売却の希望が持てます。さらに、借地人とコミュニケーションをとることで、比較的容易に売却できるケースもあるのです。底地を売却したい場合、状況を確認しながら最善の方法を検討しましょう。以下では売却方法をいくつか紹介します。ぜひ参考にしてください。

底地を買い取ってくれる可能性の高い人は借地人です。借地人が底地を購入すると土地を自由に扱うことができるので、購入したいと考えている人も多いです。底地の売却を考えている場合、まず借地人と相談してみましょう。

底地は仲介で売却することが難しく、売れ残る可能性もあります。そうした場合、不動産会社に買い取ってもらうのもひとつの方法です。これには、スムーズに現金化でき、素早く底地を手放せるというメリットがあります。

一方、本来の価格より安く売却されることになるので、「時間がかかっても良いから、少しでも高く売りたい」など、売却において何を重視するかによって、別の方法を考えたほうが良い場合もあるでしょう。

底地を売却したいと考えているとき、借地人も手放そうか悩んでいるケースがあります。そのような状況だと、土地所有者と借地人が相談したうえで同時売却することができます。この場合、同時に売却することで「ひとつの土地」として売りに出せることがメリットと言えるでしょう。底地での売却価格より高い値段になるので、おすすめです。

土地所有者と借地人が持っている、底地・借地権の一部分を交換して、両者に完全所有権がある状態にすることができます。一部分を等価交換すると、普通の土地として売却できるようになり、借地人は土地を自由に使えるようになります。

双方にメリットのある良い方法ですが、不動産に関する法的な知識が必要になるので弁護士に相談することをおすすめします。

共有名義における底地の整理にはメリットもあります。ただし、共有名義の底地を所有しているなら、できるだけ早く共有状態の解消・底地整理を実施することをおすすめします。以下では、共有名義を放置するデメリットについて紹介します。

共有されている底地の管理は、単独では行えません。共有名義の底地を売却したり、賃貸に出すなど活用したりするには、共有者全員の同意が必要になります。「まとまったお金が必要なので、早急に底地を売却して資金に替えたい」と思っても、共有者全員と話し合い、売却同意を得る必要があるのです。

各共有名義人が遠方に住んでいたり、仕事で忙しかったりすると、話し合いの場を設けるのにも骨が折れるでしょう。

共有名義の底地そのものを売却するには、共有者全員の同意が必要です。一方、共有名義の底地における「共有持分」だけなら、自分の意思のみで売却できます。注意したいのは、この事実は「他共有者が第三者へ底地の持分を売却する可能性もある」ということです。

底地の共有持分を買い取るのは、個人投資家や不動産買取業者が一般的です。良心的な業者であれば、トラブルなく底地整理を手助けしてくれるでしょう。しかし、買い取った第三者が悪質であれば、法外な値段で持分の売却・買取交渉をしてくるかもしれません。共有関係に第三者が介入してくることで、底地の活用方法がさらにまとまりにくくなるリスクも生じるでしょう。

底地は権利関係が非常に複雑です。そのため、一般の不動産を売却するとき以上に注意を払う必要があります。トラブルを未然に防ぐためにも、以下のポイントに気を付けながら売却を進めてください。

底地を売却する際、「売却に際して借地人に相談したほうが良いのかな？」と迷っている方もいるかもしれません。しかし、原則的に底地売却時に借地人の同意は不要です。また、事前通告する必要もありません。

ただし底地の売却後、借地人は新地主と新たに賃貸借契約を結ぶことになります。そのため、事前に伝えておくと将来的なトラブルを回避できるでしょう。

一般の土地とは異なり、土地所有者であっても自由に活用できない底地は一般の不動産会社では取り扱わないケースがほとんどです。そのため底地を売却する場合は、底地に精通している不動産業者を選びましょう。特に、底地を専門に買い取っている業者の場合は活用ノウハウにも長けています。借地人との間にトラブルを抱えている底地の場合も、積極的に買い取ってもらうことが期待できます。

不動産業者を探す際は、底地に詳しいスタッフがいるか、底地の買い取り実績が豊富かなどに着目してみてください。

相続を通じ、底地を兄弟など複数人で所有することになるケースは少なくありません。この場合、兄弟の一人が売却を希望したとしても、共有者全員の同意がなければ売却できない点に注意しましょう。

共有名義の底地は税金の費用案分を巡るトラブルが起こりやすい傾向にあるため、こうしたケースでは一刻も早く共有状態を解消することをおすすめします。ほかの共有者から共有持分を買い取るなどして単独名義にしてから売却するのもひとつの方法です。

また、自身の共有持分はほかの共有者の同意を得なくても売却可能です。ほかの共有者や専門の買取業者に共有持分を売却して共有状態を解消する方法を選択しても良いでしょう。

底地を売却して収益が発生したら、その収益に応じた譲渡所得税を納める必要があります。譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なります。以下の計算式を参考にしてください。