自殺や他殺、病死、事故死など、住むことに対して心理的に大きな影響を与えるもののことを指します。心理的にどのような影響を受けるかは人によって大きく異なるため、何が瑕疵に当たるかを判断するのがほかの瑕疵に比べて難しいのも特徴です。過去の判例では「一般の人が瑕疵だと感じるものであれば瑕疵」と判断されています。

シロアリ被害や雨漏りなど建物の物理的な瑕疵のことを指します。売主が責任を追及されるかどうかは、「一見した所では判別できない瑕疵」であることが重要となるでしょう。たとえば、見た目にもはっきりと地盤沈下しているようなケースでは、「買主側が注意すればわかったことだ」と主張することもできます。一方、シロアリ被害や雨漏りは一見しただけではわかりません。そのため、入居後にこれらが発覚した場合、売主はその責任を追及される可能性があります。

周辺にカルト宗教の施設や暴力団の事務所があり、安心して暮らすのに悪影響があると判断されれば、環境的瑕疵に分類されます。心理的瑕疵と同じく、何が瑕疵に当たるかは人によって異なるため判断が難しいのが特徴です。

現在の法律には適合していない既存不適格建築物を売買する場合、法律的瑕疵とみなされます。こうした物件を購入すると、買主は将来建て替えや増築が難しくなります。これを知らずに購入した場合は大きな損害を被るリスクもあるため、必ず告知する必要があります。

建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ建築物のことを「再建築不可物件」といいます。再建築不可物件は、リフォームは可能ですが、建築確認が必要となる新築や増築には行政の建築許可が下りません。

首都圏などの住宅が密集したエリアで、築年数の古い物件や放置された空き家を見たことのある方もいるでしょう。放置の背景には、接道義務を果たせず再建築ができないからという理由も含まれているのです。

ここでは、再建築不可物件に関する「よくあるお悩み」と売却方法について解説します。

再建築不可物件は、既存の建物をリフォームして利用する以外に方法はありません。そのため、活用方法が限定的で、担保価値が低くなる傾向にあります。さらに、金融機関は担保価値の範囲で融資額を決めることになるため、買主が希望する金額でのローンが組めない可能性は高くなります。

その結果、買主は現金で物件を購入するか、金利が高めなノンバンクローンでの借り入れを受ける必要が出てきます。このように、物件を買える人が極めて限られてしまう点も、再建築不可物件の特徴と言えるでしょう。

建て替えができない点も、再建築不可物件の特徴です。平常時は、リフォームしながら住むという選択も可能かもしれません。しかし、老朽化が進んだときや、地震などの天災で倒壊してしまった場合はそれも難しくなります。さらに、再び建築することができないので、買主は活用のできない土地を所有することになります。

このように、建て替えができないことは、買主にとってリスクが高いことと言えます。これもまた、再建築不可物件の購入が敬遠される要因と言えます。

再建築不可物件は「再建築可能になれば、相場での売却が可能になる」という考え方もできます。再建築不可物件の売却を検討する際には、以下の試みが可能かどうか確認してみましょう。

• セットバック
  セットバックとは、建築基準法により指定された2項道路（接道義務の規定ができたときに、すでに建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定した道）に接した土地で、道路の中心の線から2ｍが確保できるまで土地側に後退させ、その後退した部分を道路として提供することをいいます。セットバックが可能であれば、再建築が可能です。
• 隣地から土地を購入する・借りる
  接道義務は、道路幅員のほかに道路に接する間口（2m以上）にも規定されています。この間口が2ｍ未満である場合、再建築不可物件となります。ただし、隣地から土地を購入したり借りたりすることで、間口を広げて再建築可能な物件とすることが可能です。まずは、隣地の所有者に相談をしてみましょう。
• 43条但し書き道路の申請をする
  建築基準法第43条には、「建築物の敷地は、道路2ｍ以上接しなければならない。ただし、建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。」と規定されています。

建築基準法上の道路に接していない場合でも、基準に適合し安全を確保できると認められるなら、建築可能となるわけです。ただし、43条但し書き道路と認めてもらうためには、特定行政庁の許可が必要です。申請を行っても必ずしも許可が下りるわけではない点には注意しましょう。

さまざまな事情により、再建築可能にできない場合は再建築不可のまま売却をすることも検討しましょう。

• 隣地所有者に声をかける
  隣地所有者に、土地の買取を打診するのもひとつの方法です。隣地所有者が増築を考えている場合には、買取を承諾してくれる可能性があります。買取は無理でも、土地が道路に面している間口を広げるために土地を売却してもらったり、賃借したりするなど、協力を得られる可能性もあります。そうなれば、建築可能物件として売却する期待も出てくるでしょう。
• 仲介で売却する
  再建築不可物件のまま不動産会社に仲介してもらい売却する選択肢もあります。ただし、買主は現金で購入できる人などに限られたり、建て替えができないリスクなどがあったりするため、周辺相場の5～7割程度の価格での売却になる可能性が高いです。なお、隣地所有者も売却を計画している場合には、同じタイミングで一団の土地として売却ができないか不動産会社に相談してみましょう。
• 買取で売却する
  買取とは、不動産会社などの業者に不動産を直接買い取ってもらうことを指します。一般に業者買取は、仲介による売却の相場よりも安くなります。再建築不可物件は不動産会社に仲介してもらって売却した場合でも高値では売れない可能性が高いので、早く現金化したいという場合には、買取もおすすめの方法です。

瑕疵物件売却時の最大のデメリットは「相場が安くなる」点と言えるでしょう。悪いイメージがつきやすい瑕疵物件は、買主がつきにくいため値下げせざるを得ないのが実情です。実際、通常物件と比較すると、相場は2～5割ほど安くなる傾向にあります。特に自殺や他殺など買主の印象が悪くなりがちな事故内容であるほど、不動産価値が下がってしまうでしょう。

瑕疵物件には、売主は取引をする際に買主にありのままを伝える「告知義務」があります。買主が物件購入にあたり適切な判断を下せるよう、現状をきちんと説明する責任が売主に求められるのです。

一般的には、告知書を買主に手渡すことで「告知」とみなされます。物件を宣伝しているときに「告知事項アリ」と掲載するだけでは不十分で、きちんと書面に残す必要があります。口頭だけだと「売主から聞いていない」と後々買主に言われてしまう恐れもあるからです。

ただし、告知義務の明確な期間ははっきりと定まってはいません。過去に事故物件の販売で裁判になった例をみると、凄惨な事件ほど告知義務期間が長い傾向にあります。中には50年以上経過しても告知義務がなくならなかった例もあるほどです。

ただ、告知義務について共通して言えることは、売主側の「知らなかった」という言い訳は通用しないということです。告知したかしないかで裁判になった事例の中には、売主自身が事故内容をきちんと把握していなかった例もあります。裁判では、売主が事実を知り得た状況であるかどうかも争点になるため、事故物件を売却するときはできるだけ全貌を把握しておいたほうが無難です。

たとえば、その家で事故があったことが近所で噂になっていたり、報道されたりしていた場合、売主が事実を知ろうとしなくても「事実を知る機会はあった」とみなされ、売主責任が問われるケースもあるので、注意が必要です。

買取最大のメリットは、なんと言っても「早く売れる」ことです。仲介のように販売活動がなく、買主のローン審査待ちなどで遅れる心配もないため、金額に合意できれば、数日で支払い・引渡しまで完了するケースもあります。また、売却相手が不動産会社なので仲介手数料も発生しません。

ほかにも、「物件の状態がそのままでも買い取ってもらえる」「契約不適合責任の免責で売ったあとにクレーム・請求がない」「買取業者は仲介での買主と比べて融通が利く」というメリットもあります。

また、基本的にどのような事故物件でも買取の対象になります。自殺・殺人があった瑕疵物件は、特に買取がおすすめのケースと言えるでしょう。

一般的な不動産会社で買取を行う場合、銀行融資等を行い物件買取に進むケースがほとんどです。ただし、これには時間がかかる、という面もあります。一方当社では「現金買取」に対応そのため、決済までスピーディーに進むことができ、不動産の現金化を可能にします。